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简介: 热闹的60周年大庆的黄金周,楼市的表现却有些冷清,僵持的意味颇浓。全国各大城市公布的成交数据显示,价升量跌成为普遍现象。     在这样的情况下,政策因素成为了影响楼市走向关键。去年12月底,国务院出

热闹的60周年大庆的黄金周,楼市的表现却有些冷清,僵持的意味颇浓。全国各大城市公布的成交数据显示,价升量跌成为普遍现象。

    在这样的情况下,政策因素成为了影响楼市走向关键。去年12月底,国务院出台了促进房地产市场健康发展的“救市”政策,很多地方政府也出台了相应的政策,如广东今年初出台的“15条”等。昨日,知情人士对记者透露,这些优惠政策未必12月31日就会中止,续期的可能性不小。可以想象,假如这一系列优惠政策能够续期,对整体楼市而言无疑是重大利好消息。

    ■数据

   高房价抑制需求 成交量下滑形成僵持局面

    房地产界经常把每年的九十月份称为“金九银十”。不过今年的“金九”表现平平,“银十”的开端“十一”黄金周也让人感到一丝凉意。

    以京沪穗深四大一线城市为例:10月1日至7日,北京新房网上签约量为1119套,比去年同期的2254套下降约50%;黄金周期间, 上海新建商品住宅成交量为1109套,日均成交套数为139套,略高于2008年的112套,但明显低于2007年的211套及2006年的174套;广州长假新房售出990套,平均每天成交仅124套,创下历年黄金周成交最低纪录;而1日—5日的深圳秋季房交会只成交新房567套,不及“春交会”的一半,特区内平均每平方米2万元以上的起价,吓退了不少购房者。

    对于这样的情况,不少业内人士却不感意外。合富辉煌首席市场分析师黎文江分析,很多开发商今年的销售业绩都非常理想,去年底订下的任务上半年就完成了,因此他们一点也不着急卖房,也没有降价促销的压力和动力。不少开发商还把原计划在黄金周开盘的项目提前或延后,刻意避开了黄金周,不仅往年常见的促销少有,甚至还有意抬价惜售。

    数据显示,今年上半年,信贷资金占房地产投资额的比重达到了历史高点,全国房地产开发资金总额为2.37万亿元,开发商手中的资金充足。而高房价不仅挡住了刚性需求,也使改善型需求和投资型需求的购买欲望降温。目前,北京、上海、天津、武汉等不少大中城市的购房信心指数均低于50%。

    ■走向

    四季度房价仍有可能下调

    可以想象,假如包括“国13条”、“粤15条”在内的这一系列优惠政策能够续期,对整体楼市而言无疑是重大利好消息。

    黎文江认为,经过最近几年的大起大落,开发商绝对不会轻易降价,而随着房价的逐渐攀升,购房者也逐渐被迫接受高房价。目前来看,没有能够导致房价回落的因素。尤其是广州,受亚运等利好因素的影响,房价仍有可能继续稍稍上涨。四季度到明年初,中心城区房价仍将坚挺,番禺、白云等周边地区也有上升压力。

    不过胡广东表示,虽然目前开发商手头资金充足,没有降价的动力,优惠政策也可能续期,但如果房价过高导致观望形成,开发商坚持不降价也很难持续很长时间。他认为,开发商不会仅仅着眼于今年的任务完成与否,而会考虑长远的现金流。“尤其对上市房企来说,如果成交量持续下降的话,对其股价和融资会有很大影响”。因此四季度房价仍有可能下调,不过降价幅度不会像2008年那么大。

    ■消息

    “国13条”、“粤15条”等优惠政策或续期

    不过,昨日知情人士透露,这些优惠政策未必12月31日就会中止,续期的可能性不小。

    摩根大通中国投资银行副 龚方雄认为,中国政府不断强调政策的稳定性、连续性。在这种情况下,即使明年出现政策的转向,比如加息,那也将非常温和。东方证券分析师预测,由于宏观经济尚未明确好转且通胀率没有超出政府底线,货币政策近期将不会发生大的变动,变动时间最早发生在明年一季度之后,总体货币政策短期不会改变。

    此外,“国13条”强化了地方政府稳定房地产市场的职责,明确各地在执行中央统一政策的前提下,也可以结合当地实际,进一步采取措施促进房地产市场健康发展。因此,优惠政策到期后究竟能否延期将取决于地方政府的态度。东方证券分析师预测,大部分二、三线地区的地方政府对房地产行业依赖程度较重,故延长期限的可能性较大,而京沪深等一线地区由于出现部分过热现象,存在优惠政策取消的可能。

    在广东,今年初出台的“粤15条”极大地促进了楼市的回暖。记者从省建设厅住房与房地产业处有关负责处了解到,关于“粤15条”是否会延期,目前还没有开始考虑,因为目前连三季度的数据都没有出来,需要等数据出来后再分析决定。

    有知情人士向记者透露,广东省政府多次强调房地产业具有很强的先导性、基础性和带动性,要大力促进商品房市场平稳发展。因此“粤15条”应该到期后也不会变,优惠政策明年很可能仍有效。

    中原地产研究部副经理胡广东则预测,广东省政府对“粤15条”是否续期,有可能采取更为灵活的方式。比如,二套房贷的优惠政策可能取消,首次购房的优惠仍可能保留,另外中小户型享受的契税优惠也有可能保留。“如果是这样的话,明年的改善型购房可能会受到一些影响,但总体楼市仍将保持基本平稳”。

    ■记者观察 政策因素将决定楼市走向

    面对开发商与购房者的僵持,政策因素成为决定楼市走向的关键点。

    目前,前期收紧的二套房贷政策并没有进一步收紧,国家层面也多次强调适度宽松的货币政策。不过,去年底至今年初从中央到地方陆续出台的一系列“救市”政策的有效期却多为截至今年12月31日。这些政策是否会及时中止,又或有选择性的保留,势必将很大程度上地影响后市发展。

    以二手房营业税优惠为例,2008年12月底出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(简称“国13条”)中,就将此前个人购买普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5年(含5年)转让免征营业税,改为超过2年(含2年)转让免征营业税。这一优惠如果12月31日取消,不少楼龄为2—5年的次新房明年再转让,就将缴纳房屋总价5.5%的营业税,是一笔不小的费用。

    因此黎文江预测,四季度二手房交易很可能出现一个小高潮,“尤其是此前为保值而将资金投入楼市的珠三角一些制造业的小企业主,一方面现在总体形势好转,另一方面优惠即将到期,他们很可能回笼资金重新投入实业”。二手房集中套现将直接影响到二手房价格,四季度可能会下降。“四季度有意购房的市民可以考虑从一手房转向二手房,会比较合算”。

本文标签: 托市   死而后已   不遗余力   到期   年底  

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