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简介:    提要:当然,中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热,是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是,他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。 ( 燕南, )    在中国的房地产

   提要:当然,中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热,是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是,他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。 ( 燕南, )

   在中国的房地产游戏中,如果说地方政府是无本万利者,那么房地产商则是一本万利者,是仅次于地方政府的第二号受益者。对此,中国的地产界闻人潘石屹坦承:过去的两年,房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到并不起眼的15%到30%,但由于普遍使用极高的财务杠杆,房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平,一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头,这样解释了他的职业转换:“建筑的利润在15%左右,房地产对于我来说,利润在100-200%。”不过,按照一位投行经济学家的估计,房地产商的自有资本回报率可以达到500%。如此暴利,任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问,飞蛾扑火般涌进市场的商人们,是中国房地产又一架开足马力的发动机。 ( 燕南, )

   在中国房地产的长期牛市中,地产商与地方政府一直坐在同一条船上,形成了一种“一荣俱荣,一损俱损”的伙伴关系。对这一点,地产商及地方政府同样清楚。然而,随着中央政府逐渐增加的政治压力,这种持续了多年的蜜月正在开始出现裂缝。在评论最近上海出台的一系列政策可能引发的事态时,潘石屹描绘了一种可怖的前景:“那将是97年的香港,这对整个经济的伤害是非常大的,这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。”潘甚至以耸动的口吻谈到了最极端的可能,那就是“把所有的房地产商关起来”。聪明的潘石屹显然知道这种情况是不可能发生的,因为他心里非常清楚,政府与地产商的合作基础仍然是存在的。这个基础就是房地产商对当地税收及GDP的贡献。事实上,这一直就是房地产商与政府博弈时的一张强有力的底牌,也一直就是房地产商人们乐观得接近疯狂的真实理由。以至于“国八条”出台之后,有地产商底气十足的做出了另外一种解释:大跌同样要追究责任。这显示,地产商虽然有所忌惮,但心里还是相当乐观的。 ( 燕南, )

   地产商对“国八条”这样的乐观的解释不但有上述逻辑上的支持,也有经验上的依据。这个经验依据就是2003年6月央行“121”号文件出台后中国房地产的历史。这个当时被地产商人形容为刀刀致命的“10年来最严厉的措施”不仅丝毫没有撼动房地产业的繁荣,反而催生了中国房地产最为强劲的牛市。潘石屹所说“过去的两年,房地产商都赚了大钱”中的“过去两年”其实就是指“121”号文件出台后的两年。在央行“121号”文件颁布后的第一时间中,中国地产界的教父级人物任志强,曾经悲愤而又语气肯定的预测到:房地产的冬天来了!任志强显然是犯了一个不断被人重复着的愚蠢的预测错误,但可以肯定,没有什么错误比这个错误更让任先生感到快乐了。房地产没有进入冬天,而是进入了一个火星四溅的酷暑。那个看上去杀气十足的“121”号文件,不过是一场茶杯里的风暴。“121”号文件挺过来了,难道“国八条”就挺不过去吗?中国的地产商的确有理由这样乐观的自忖。 ( 燕南, )

   但房地产商人们必须谨记的是,虽然同样是暴利,但政府是没有成本的,而地产商却是有成本的,这就是官与商的区别。房地产商的承受力显然要比政府脆弱得多。当然,如果真像房地产商们言之凿凿的那样,房地产的繁荣是有真实需求为支持的,那么,他们就不应该担心政府的干预。因为即便需求短期被压制下去,长期只会以更猛烈的形式爆发出来。只不过对这一点,房地产商自己恐怕都心里打鼓。过了这个村就不再有下个店,泡沫带来的暴富机会从来如此。大概就是意识到了这一点,房地产商人们现在的策略就是,继续鼓励、怂恿政府将泡沫吹大,直至将最后也是最丰厚的那一段利润拿走。 ( 燕南, )

   很多年以来,由于共同利益的扭结,房地产商形成了一个相当标准的利益集团。他们频频在媒体上曝光以引导公众预期,频频抛出万言书之类的政策建议以影响政府决策。可以观察到的一个例证是,2003年央行“121”号文件出台之后,房地产集团的游说,对政府的后续决策起到了相当重要的影响。“利益集团”作为现代社会的常态,绝非像一般理解的那样充满邪恶意味。相反,在相当程度上,它的出现是中国社会进步的体现。但由于专业的傲慢以及利益的遮蔽,中国房地产利益集团的确表现出了相当的盲目、偏执和短视。这一点,无论是在对中国整体形势还是对房地产行业本身形势的判断上,都表现得十分明显。他们动辄以“胡扯”来回击人们对房地产业的悲观预测。更有甚者,他们将这些言论归咎为人们对房地产商的“眼红”或者社会的“仇富”心态。这种表现让人们想起中国证券市场5年前的类似情形。在中国,短期利益的最大化很可能意味着整个行业长期萧条,甚至迅速地死掉。这种教训,今天的中国证券市场的凄惨现状已经做出了最黑暗的见证。 ( 燕南, )

   当然,中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热,是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是,他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。这就如同一道凯恩斯似的符咒:在长期中我们都将死去。所以只有今天才像黄金般值得珍惜。但无论如何,中国的房地产都已经接近了相当危险的边缘。火中取栗固然可能,但一败涂地的风险却要高得多。这不惟是因为房地产的本身可能牛气已尽,更是因为输家们开始说话了。

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